전월세 전환·중개보수 계산기

전월세 전환 계산 기준

전월세 전환율은 보증금을 월세로, 또는 월세를 보증금으로 바꿀 때 쓰는 연 이율입니다. 이 계산기에는 보증금이나 월세 전체가 아니라 바꾸는 금액만 넣습니다.

두 방향 모두 원 미만은 버립니다. 결과는 바뀌는 만큼의 금액입니다. 바꾼 뒤의 월세나 보증금은 지금 금액에 결과를 더해 구합니다.

전환율의 법정 상한

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때 쓸 수 있는 전환율의 상한을 정합니다. 같은 법 시행령 제9조에 따라 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%p를 더한 비율 중 낮은 쪽이 상한입니다.

한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일부터 연 3%입니다. 여기에 2%p를 더하면 연 5%이고, 이것과 연 10% 가운데 낮은 쪽인 연 5%가 지금의 상한입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 같이 바뀝니다. 계산기의 전환율 칸에는 이 상한이 처음 값으로 들어 있습니다.

상한이 적용되는 경우

국토교통부는 이 상한이 보증금의 전부나 일부를 월세로 바꾸는 경우에 적용되고, 임대차 계약기간 안이나 계약을 갱신할 때 적용된다고 설명했습니다. 갱신 계약에 관한 기준은 법제처 법령해석(20-0683)이고, 넘겨 낸 금액의 반환 청구는 주택임대차보호법 제10조의2에 있습니다.

넣은 전환율이 상한보다 높아도 계산은 그대로 하고, 상한보다 높다는 안내를 함께 보여 줍니다.

전월세 전환 계산 예시

전환율은 지금의 법정 상한인 연 5%로 계산했습니다.

• 보증금 1억원을 월세로 바꾸면 100,000,000원 × 5% ÷ 12 에서 원 미만을 버린 416,666원이 매달 늘어나는 월세입니다.
• 전세 보증금 3억원을 1억원으로 낮추고 나머지를 월세로 바꾼다면 바꾸는 보증금은 2억원입니다. 늘어나는 월세는 200,000,000원 × 5% ÷ 12 에서 원 미만을 버린 833,333원입니다.
• 월세 50만원을 보증금으로 바꾸면 500,000원 × 12 ÷ 5% 에서 원 미만을 버린 120,000,000원이 늘어나는 보증금입니다.

중개보수 계산 기준

중개보수 상한은 거래금액에 상한요율을 곱한 금액입니다. 한도액이 있는 구간에서는 곱한 금액이 한도액보다 많으면 한도액이 상한이 됩니다. 원 미만은 버립니다.

• 매매의 거래금액은 매매 금액, 전세의 거래금액은 보증금입니다.
• 월세의 거래금액은 보증금에 월세의 100배를 더한 금액입니다. 이 금액이 5,000만원보다 적으면 보증금에 월세의 70배를 더한 금액으로 계산합니다.
• 전세와 월세는 같은 임대차 요율표를 씁니다. 월세의 거래금액 환산은 전월세 전환율과 관계없는 별도의 계산입니다.

계산 결과는 받을 수 있는 중개보수의 상한이고, 실제 중개보수는 이 상한 안에서 협의해 정합니다. 중개보수는 거래 당사자가 각각 내며, 계산 결과는 한쪽이 내는 금액의 상한입니다.

부가가치세

법정 중개보수 상한에는 부가가치세가 들어 있지 않습니다. 중개사무소가 간이과세자이든 일반과세자이든 법정 중개보수는 부가가치세를 뺀 금액이라는 것이 법제처의 해석(15-0523)입니다. 그래서 계산기는 금액을 두 가지로 보여 줍니다.

• 중개보수 상한: 부가가치세를 뺀 금액입니다.
• 일반과세 중개사무소일 때 부가가치세 10%를 더한 금액: 중개사무소가 일반과세자이면 중개보수의 10%를 부가가치세로 따로 냅니다. 계산기는 상한까지 받는 경우로 계산하고 원 미만을 버립니다. 중개보수를 상한보다 적게 정했다면 부가가치세도 그 금액의 10%입니다.

중개사무소가 간이과세자인 경우는 계산하지 않았습니다. 법제처는 간이과세자가 중개보수와 따로 부가가치세를 받아 둘의 합이 법정 중개보수를 넘더라도, 부가가치세를 뺀 금액이 법정 중개보수를 넘지 않으면 위반이 아니라고 해석했습니다. 국토교통부는 간이과세자가 일반과세자와 같은 10%를 받으면 초과 수수가 될 수 있다고 해석했습니다. 간이과세자가 받을 수 있는 금액을 정한 공식 기준은 찾지 못했습니다.

주택 매매·교환

주택 임대차 (전세·월세)

주택의 요율과 한도액은 중개사무소가 있는 시·도의 조례로 정합니다. 위 표는 공인중개사법 시행규칙의 요율표입니다. 서울특별시, 경기도, 부산광역시, 인천광역시, 대구광역시의 조례는 이 요율표와 같습니다(2026년 10월 5일 확인). 그 밖의 시·도는 확인하지 않았으니 지역 조례를 확인하세요.

오피스텔과 그 밖의 건물

오피스텔과 그 밖의 건물에는 한도액이 없습니다. 그 밖의 건물은 0.9% 이내에서 협의해 정하므로, 계산기는 0.9%를 곱한 금액을 상한으로 보여 줍니다.

중개보수 계산 예시

모두 주택을 거래하는 경우입니다.

• 매매 금액 5억원: 상한요율 0.4%를 곱한 2,000,000원이 상한입니다. 이 구간에는 한도액이 없습니다.
• 매매 금액 1억 8,000만원: 상한요율 0.5%를 곱하면 900,000원이지만 한도액이 800,000원이라 상한은 800,000원입니다.
• 전세 보증금 3억원: 상한요율 0.3%를 곱한 900,000원이 상한입니다. 이 구간에는 한도액이 없습니다.
• 보증금 1,000만원, 월세 50만원: 거래금액은 10,000,000원 + 500,000원 × 100 = 60,000,000원입니다. 상한요율 0.4%를 곱한 240,000원이 상한입니다. 한도액 300,000원보다 적어 한도액은 적용되지 않습니다.
• 보증금 500만원, 월세 40만원: 보증금에 월세의 100배를 더하면 4,500만원으로 5,000만원보다 적습니다. 그래서 거래금액은 5,000,000원 + 400,000원 × 70 = 33,000,000원입니다. 상한요율 0.5%를 곱한 165,000원이 상한입니다. 한도액 200,000원보다 적어 한도액은 적용되지 않습니다.
• 부가가치세: 중개보수가 2,000,000원이고 중개사무소가 일반과세자이면 부가가치세는 2,000,000원 × 10% = 200,000원이고, 더하면 2,200,000원입니다.

적용한 요율과 출처

전환율의 법정 상한은 2026년 8월 27일부터 적용된 한국은행 기준금리, 중개보수는 2021년 10월 19일부터 시행된 요율표 기준입니다. 법령과 한국은행의 원문에서 확인한 값을 쓰고, 바뀌면 고칩니다.

확인한 법령과 해석

상한이 적용되는 경우, 부가가치세, 시·도 조례에 관한 설명은 아래 원문에서 확인했습니다.

실제와 다를 수 있는 점

• 전환율의 법정 상한은 한국은행 기준금리가 바뀔 때마다 달라집니다. 이 페이지의 기준일 뒤에 기준금리가 바뀌었는지 확인하세요.
• 법정 상한은 계약기간 중이나 계약을 갱신할 때 보증금을 월세로 바꾸는 경우에 넘을 수 없는 한도입니다. 그 안에서 실제로 쓰는 전환율은 임대인과 임차인이 정합니다.
• 월세와 보증금의 끝수는 당사자가 정하기 나름이라, 원 미만을 버린 계산 결과와 조금 다를 수 있습니다.
• 중개보수는 상한 안에서 협의해 정하므로 실제 금액은 계산 결과보다 적을 수 있습니다.
• 주택의 요율과 한도액은 시·도 조례가 정합니다. 서울특별시, 경기도, 부산광역시, 인천광역시, 대구광역시의 조례는 이 요율표와 같습니다(2026년 10월 5일 확인). 그 밖의 시·도는 확인하지 않았으니 지역 조례를 확인하세요.
• 오피스텔이 면적과 시설 요건에 맞지 않으면 그 밖의 건물의 요율을 씁니다. 건물 종류를 바꿔 계산하세요.
• 부가가치세를 더한 금액은 중개사무소가 일반과세자이고 상한까지 받는 경우의 금액입니다. 중개사무소가 간이과세자인 경우는 계산하지 않았습니다.

이 페이지는 넣은 값으로 계산만 합니다. 실제 금액은 계약서와 해당 지역의 중개보수 요율표에서 확인하세요.